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房价暴涨的因素到底是什么?是否已出现了趋势性的拐点了呢?

发布时间:2016-12-01 10:30:44
来源: 塑米城
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一轮接一轮的房价调控,终于算是把火爆的房地产行业给按住了,既然病情控制住了,我们就有必要也有时间去分析一下,房价上涨的要素是什么?起码知道未来房价是不是还要上涨,又或者已经出现了趋势性的拐点。


房价暴涨的因素到底是什么?


一轮接一轮的房价调控,终于算是把火爆的房地产行业给按住了,既然病情控制住了,我们就有必要也有时间去分析一下,房价上涨的要素是什么?哪些因素导演了中国房价没完没了的暴涨,最重要的是,让我们有个参照物。起码知道未来房价是不是还要上涨,又或者已经出现了趋势性的拐点。

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首先,货币问题,很多人都将房地产的暴涨形容为货币问题,货币发的多,楼市就暴涨,这有没有道理?我们看一张图就知道了,2016年初的信贷井喷造成了2016年的房价上涨,这是很明显的,而之前还有过相应的类比,2009年的信贷井喷,造成了当年的房价上涨,反倒是房价进入2012年后就相对平静了,虽然也在小幅上涨,但总体并未出现过购房潮。所以这个因素完全成立。

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为什么2013年和2014年房价控制的好,货币上也能解释,M2跟房子的销售成正比,我们看到中国的几个购房高峰,高房价成灾的血泪史,都有M2的影子,《蜗居》这本著名的小说就是在2007年写的,主要反映的是2005-2006年房价暴涨的故事,而2009年-2010年就不用说了,在06年的基础上房价翻了一倍,之后2013年小涨了一下,但幅度都不大。然后就是2016年了,房价的几波大牛市跟M2的货币供应量是息息相关。

那么结论来了,M2的底部拉升,对于房价来说就是灾难,而相比M2,信贷的井喷更是如此。信贷只要超过了1.5万亿,就是一个非常不好的征兆。

其次,当然一个巴掌拍不响,光一个因素也不足以推升房价,搞成这么大的泡沫,比如我们都知道的某位房企知名大佬。他判断房价永远看涨的依据就是土地,只要土地供给少了,房价转年就会大涨,他最近说,房价还要涨,因为2012年和2013年连续两年土地的供给大幅下降,促成了2013年的小阳春,那次的幅度还不如这次的大,这次是负的30%,前两年是20%,所以现在不供给土地,只压需求限购限贷,并没什么卵用。15个月可能都难以坚持,明年8-9个月后,可能某些地方的政策就要松动,然后就是报复性反弹。其实这么说是有道理的,最典型的例子就是重庆,同样的货币政策,同样的信贷和M2,为什么重庆房价就涨不起来,还不是充足的土地供给放在那里对冲,所以直到现在我们说暴涨的一二线城市数个遍,也没有重庆的身影,而重庆的经济增速超过10%,位列全国第一。

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很多人说只有房地产才能救中国经济,没错!今年房价暴涨确实带动了经济将近10个百分点,但这种虚假的繁荣实则没什么用,甚至是一种有毒的GDP,不过为了粉饰太平,不过是自己骗自己而已。反而是重庆这种经济增长很快,房价又不高的地方,经济增长的质量要更高一些。

第三,全球经济环境,2008年后全球进入了QE时间,所有国家的利息都在大幅下降,而相比之下中国的利息还是比较高的,而经济在4万亿的刺激下,出现了一个打鸡血的表现,然后热钱就开始驱动,大量流入中国,这些热钱赌定人民币不断升值,然后疯狂采购各种人民币资产,这其中优质的房产成为他们主要炒作的对象,而这其中北上广深等一线城市为主,所以我们说房价高,房价贵,基本上都是指着这几个城市说的,在绝大多数城市,房价还没过5000元,不但不贵,甚至有点便宜。但全球流动性的盛宴已经结束,随着美国加息临近,各国的国债收益全部开始走高,无一幸免,而人民币也开始加速贬值,大量热钱撤出中国。而今年的房价暴涨给了他们一个欢送宴,就相当于让人家吃好喝好然后临走还带份礼物那种。

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第四,也是房地产上涨因素中,一个被人忽略的地方就是预期,讨论货币讨论土地供给,都是实在的因素,能够用图表和数据来说话,但预期这个东西则没法反应,但正因为预期被不断强化,房地产已经成为了一种金融产品。换句话说,他之所以能够上涨,跟需求没多大关系,而是大家觉得他能涨,而且会一直涨。就像去年相信股市能在改革春风中涨到10000点一样。房地产被严重金融化了。而任何被金融化的东西,都有可能在预期的推动下造成波动,甚至造成特定时间的严重短缺。比如食盐这种东西,才2块钱一袋,可以说要多少有多少,但在核电站爆照污染海盐的谣言传播下,北上广深这些大城市竟然一度食盐断供,不得不说是一个奇观,那会不会现在的房价也是这个问题呢,在土地稀缺供给不足的谣言下,让房地产出现短暂的供给失衡呢?我觉得肯定是这样的,比如我们之前调研的河北石家庄的房子,去年7000-8000摆在那都烂尾了没人要,今年15000元大家都抢?你说这里面有多少刚需?有多少预期驱动的投机因素。十有八九都是跟风炒的。

所以综合来看,影响房价这波暴涨的因素有很多,现在看货币控制住了,世界流动性也已经发生大的逆转,这都是确定因素,但土地供给还是出奇的少,有人说这是地方政府为了垄断以后再卖高价,所以挤牙膏。这种因素肯定存在,但为什么会如此,如果真是紧俏商品,他完全可以定高价然后多卖,真的紧俏货价格受数量影响应该不大才对。一旦增加供给,土地价格就下降,那说明价格弹性很大,所以也许他们自己更清楚已经供应了多少土地,这些土地其实早就够用了,甚至早就已经够用了(一个城市有多少房子,通过水电煤气的接入,地方政府肯定知道,但就是不说,为的就是保护预期),而之所以挤牙膏供地,只不过是在小心呵护着市场预期,知道房地产已经强弩之末,气若游丝,所以越到最后越是谨小慎微,换句话说地方政府也那房地产当股票在炒。而他的对手盘,就是一个个掏空三代积蓄来买房的购房人。所以事情简单了,当所有的房价上涨变量都已经逆转的时候,土地供给是地方手里唯一能保护房价预期(也是自己饭碗)的武器,期望能够等到上涨变量再次变回来的一天,或者等到房地产税的推出,彻底改变自己的收入结构。因此这么看,最好的一厢情愿就是房价不涨不跌,成交量萎缩,然后争取改革的时间。


关键词:房价暴涨